光伏电站土地使用税案例

该光伏电站项目位于河北XX县XX镇XX村，土地性质为未使用过的荒山，权属为集体所有，属于建制镇范围内的土地。项目所用土地获取方式为租赁，已经同村里签订合同拟租赁土地133.33公顷，约2000亩（1公顷=15亩）。

据开发人员介绍，目前该土地免土地使用税。但已有确切消息，河北省将在未来3年对该土地征收土地使用税。

开发人员上报的项目分析报告显示，土地使用税按照每平方米3元/年的费用计算，则每年需要上缴土地使用税=3*2000*667=400.2万元（1亩地≈667平方米），平均每亩地的年土地使用税=3*667=2000元（此费用已归到了每年的运维费用中），而该项目土地租金只有每亩地年租金200元。

由此，高额的土地使用税直接导致该项目的总投资收益率低于10%，只有9.86%，资本金收益率16.8%（如果土地使用税能够减半，按每平方米1.5元/年计算，则总投资收益率为10.49%，资本金收益率为19%）。

由于该项目用地属于城镇土地使用税征税范围内的集体土地，且有正式的土地租赁合同，使用单位应缴纳土地使用税。经过对当地情况的分析，项目开发者制订了如下应对策略：

首先，该项目的土地是荒山，根据“条例”第六条，经批准改造的废弃土地，可以享受免土地使用税5-10年（按照程序，开山填海整治的土地和改造的废弃用地以土地管理机关出具的证明文件为依据确定），项目开发者可以积极向当地税务部门和土地管理机关争取该项优惠政策。

同时，该项目所在河北西南部地区的荒山大多是低山丘陵，无法建工业企业的厂房，加上土壤贫瘠、干燥缺水，庄稼也无法生长。这样的荒山土地，没有什么利用价值，如果能够租赁出去用来建设光伏电站，则土地变废为宝，当地农民又多了一个收入渠道，因此是一件双赢的事情。这可以用来说服当地政府支持。

其次，可以参考其他地区土地使用税标准，在项目投资预算中提前予以拨备。

目前，各个省份都根据当地的实际情况出台了土地使用税实施办法，不同省份、不同城市等级、不同土地等级征税标准都不尽相同。比如，江苏苏中地区建制镇的土地使用税实际为每年2元/平方米。

参考两地的经济发展水平，河北的城镇土地使用税税额应该不高于每年2元/平方米（河北省2007年制定的建制镇的土地使用税标准与国家一样，为每年0.6-12元/平方米，没有明确的等级标准），具体征收标准要咨询当地税务部门。如果按每年2元/平方米，则每年的土地使用税=2*667*2000=266.8万元，总投资收益率为10.28%，资本金收益率为18.27%。

再者，根据“条例”第五条规定，经省、自治区、直辖市人民政府批准，经济落后地区土地使用税的适用税额标准可以适当降低，但降低额不得超过本条例第四条规定最低税额的30%。
而该项目所在县属于河北省39个国家级贫困县之一，可以要求当地政府部门和税务部门给予降低税额。除此以外，由于该项目投资额巨大，而且投资回报期需要10年，电站前期无法盈利，还可以要求当政府和税务部门给予土地使用税减免或优惠政策。

另外，由于光伏项目运行周期长达25年，且投资额巨大，有利于长期拉动当地GDP水平、增加财政收入和带动经济发展，加上项目需缴纳的土地使用税额巨大，且这笔费用是全部留在当地财政，投资企业除此之外还需要缴纳企业所得税等各类费用。因此，在项目谈判时，就应与当地政府相关部门沟通，要求每年返还部分土地使用税税额。

在实际情形中，对于租赁性质的集体土地征收土地税，常常还会出现出租人和承租人互相扯皮的现象，可以承租人会以没有土地证为由，将问题推给出租方，再通过出租方的从中周旋，争取减免部分税额。